北京二手房進(jìn)入存量優(yōu)化調(diào)整期
7月1日，北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年1—6月,，北京市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽88575套，逼近9萬套,，創(chuàng)三年以來同期新高。二手房全口徑網(wǎng)簽量突破9萬套,。分析指出,，年內(nèi)，北京二手房走過了從政策驅(qū)動(dòng)到自主調(diào)節(jié)的周期,。在掛牌房源超16萬套的背景下,，北京二手房市場進(jìn)入存量優(yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期。
三年新高
隨著6月結(jié)束,，北京二手房市場在政策刺激下逐漸升溫,，購房者信心快速修復(fù)。2025年1—6月,，北京二手住宅總網(wǎng)簽量達(dá)88575套,。
北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年上半年二手房網(wǎng)簽量也為近三年同期最高值,。2022年,、2023年、2024年上半年二手房網(wǎng)簽量分別為69754,、84332,、74780套。
通過數(shù)據(jù)不難看出,，自2024年起,，一系列房地產(chǎn)利好政策陸續(xù)落地北京，對二手房市場的刺激作用貫穿2025年上半年,。2025年1—5月,，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為12480、11876,、19234,、15569、14277套,。
從成交量趨勢來看,，2025年3月、4月在政策效應(yīng)持續(xù)釋放疊加入學(xué)置業(yè)需求的帶動(dòng)下,，二手房成交需求集中釋放,，網(wǎng)簽量觸頂，隨后市場逐步自然回落,。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量15139套，環(huán)比5月上漲6%,，同比微漲1%,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，與2024年6月政策拉動(dòng)的情形不同,，2025年6月的市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出獨(dú)特特征,。隨著前期政策效應(yīng)逐步衰減，2025年6月北京二手房市場依托自身供需調(diào)節(jié)機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽量的逆勢上揚(yáng),，充分顯示出北京二手房市場自我修復(fù)與調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng)。
“當(dāng)前二手房市場連續(xù)2個(gè)月網(wǎng)簽量維持1.4萬—1.5萬套區(qū)間波動(dòng)的運(yùn)行態(tài)勢,，正處于存量優(yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期,。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅強(qiáng)調(diào),，鑒于掛牌房源量在16萬套以上的規(guī)?；A(chǔ)上，市場正通過自主調(diào)節(jié)逐步構(gòu)建新的平衡機(jī)制,。從去化邏輯看,，月度2萬套左右的網(wǎng)簽量是推動(dòng)供需關(guān)系優(yōu)化的重要支點(diǎn)，今年3月的階段性突破已為市場提供了積極信號(hào),。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,，當(dāng)二手房價(jià)格調(diào)整至合理區(qū)間，其性價(jià)比優(yōu)勢會(huì)刺激需求釋放,，形成“價(jià)格回調(diào)—成交回升”的自我調(diào)節(jié)機(jī)制,。他表示，這種機(jī)制的底層支撐是價(jià)格已觸達(dá)購房者心理預(yù)期閾值,，使得市場成交對政策加碼的依賴性減弱,，轉(zhuǎn)而通過價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)供需平衡。
膠著博弈
經(jīng)歷此前“小陽春”后,，6月北京樓市進(jìn)入了平穩(wěn)期,。購房者入市節(jié)奏放緩,，小業(yè)主守住掛牌價(jià)不再降低，供需雙方價(jià)格博弈呈現(xiàn)加劇態(tài)勢,。
二手房市場在經(jīng)歷了一年多的價(jià)格調(diào)整期后,，“價(jià)格觸底”似乎正逐漸成為二手房經(jīng)紀(jì)人的一致共識(shí)。北京商報(bào)記者在大興區(qū)亦莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王倩的電腦上看到,，近20套130平方米的房源中,，進(jìn)行過調(diào)價(jià)操作的房源不足5套。
“二手房市場正處于膠著狀態(tài),?！蓖踬灰越谝惶讕Э?5次的精選房源為例，她表示,，該套房源在其同小區(qū)的10余套掛牌房源中,，憑借中間樓層和掛牌價(jià)處于中位數(shù)的優(yōu)勢獲得較多購房者關(guān)注，但房源掛牌近2個(gè)月時(shí)間并未成交,。
究其原因,，議價(jià)空間縮小未達(dá)到購房者心理價(jià)位成為關(guān)鍵。王倩表示,，有一組強(qiáng)意愿購房者在與小業(yè)主協(xié)商價(jià)格時(shí),，因20萬元的降價(jià)幅度超出小業(yè)主可接受范圍，最終未達(dá)成一致,。
同樣的情況還發(fā)生在豐臺(tái)區(qū)成壽寺片區(qū),，該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王東新表示，在近期成交的4組房源中,，一位小業(yè)主在已經(jīng)選購好新房的情況下,，將此前掛牌的小面積剛需型房源的價(jià)格下調(diào)了近20萬元，調(diào)價(jià)后第5天便有購房者洽談,，最終在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上讓利10萬元,，從調(diào)價(jià)到簽約僅用一周時(shí)間。
“從不同類型房源的價(jià)值分化邏輯來看,，核心驅(qū)動(dòng)因素仍與市場供需結(jié)構(gòu)密切相關(guān),。”郭毅分析稱,，在過去30年房地產(chǎn)開發(fā)周期中,，市場供應(yīng)以剛需及剛改類產(chǎn)品為主，導(dǎo)致改善型二手房在存量市場中的占比長期偏低,。而當(dāng)前需求端已完成一輪迭代,，改善型需求成為市場主力。
郭毅表示，在此背景下,，改善型二手房因供應(yīng)稀缺,、需求旺盛，疊加其價(jià)格相較新房存在一定優(yōu)勢,，已逐步進(jìn)入供需平衡狀態(tài),，后續(xù)房價(jià)持續(xù)下行的可能性顯著減弱。
“雙軌運(yùn)行”
剛需房源議價(jià)空間相比改善及高端住宅仍有較大空間,，但不容忽視的是，剛需房源仍是各片區(qū)成交量最大的戶型,。
王倩告訴北京商報(bào)記者,，在近期成交的6套房源中，剛需房源因其總價(jià)低,、功能性適配,、流通性強(qiáng)等諸多優(yōu)勢，成功簽單的房源占到5套,。
朝陽區(qū)朝陽公園片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李愛琴告訴北京商報(bào)記者,，剛需房源在二手房市場屬于“硬通貨”，往往是年輕置業(yè)人群購房過渡期的首選,。但是有一點(diǎn)值得注意,，剛需房源抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，價(jià)格波動(dòng)幅度相比改善房源,、高端改善房源較大,。
剛需房源快速成交的同時(shí)，改善型房源成交量也有所提升,。李愛琴表示,，朝陽板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來看,，板塊剛需改善房源也就是面積段在110—140平方米的房源掛牌較少,，所以也就形成兩端發(fā)力的差異化格局。
“此前出售的10套房源中,，剛需房源和改善型房源占比約為8：2,，而現(xiàn)在被縮小至7：3?！崩類矍俦硎?，從市場表現(xiàn)上來看，改善型房源價(jià)格已經(jīng)觸底,，下降空間有限,，雖然總價(jià)均為1000萬元以上，但是購買該類型房源的客群信心更為充足,，成交量也隨之上升,。
郭毅表示,，對于改善型二手房而言，賣家群體普遍具備較深厚的資金與房產(chǎn)積累,，變現(xiàn)緊迫性較低,，加之其對房源價(jià)值的評估更為理性，不會(huì)因短期市場波動(dòng)而大幅讓利,。這種基于價(jià)值認(rèn)知的堅(jiān)守,，使得改善型二手房價(jià)格亦呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。整體來看,，供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配與賣家心理預(yù)期共同構(gòu)成了不同房源價(jià)值分化的底層邏輯,，推動(dòng)市場向差異化穩(wěn)定格局演進(jìn)。北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗
